唔使買樓都可做包租婆?投資REITs有錦囊

2019-11-20
來源:香港商報

 

  近期本港REITs投資受到香港修例風波事件影響。

  近日本港經濟接連數月處於低谷,內外部環境存在的風險令投資者須格外審慎。除常見的股、債市之外,與香港地產租金相關聯的房地產投資信託基金(REITs),一直以來備受保守投資者的青睞。不過,當下特殊階段,REITs產品是否受到香港經濟受損的影響?選擇REITs投資需要考量的因素有哪些? 香港商報記者 呂希蘊

  REITs,全稱Real Estate Investment Trusts,即房地產信託基金,屬於股票,但這類工具與其他股票有所差別,其持有的是以收租為主的物業,如商廈、寫字樓、酒店等,其收益來自這些物業的租金。根據《房地產基金守則》規定,基金管理人須將稅後淨收入的90%,分派給基金單位的持有人。REITs產品派息較高、穩定,且在寸土寸金的香港,即使沒有物業的人選擇投資REITs亦可獲得來自收租的分成,因此一向是被視為穩定且受歡迎的投資工具。

  在港上市的REITs產品,其投資組合中的物業組合類別、質素、以及物業所屬地皆有區別。比如,領展(823)和置富(778)以持商場資產為主,富豪產業信託(1881)、開元信託(1275)主要持有酒店資產,而匯賢產業信託(87001)在香港上市但是以人民幣計價。根據房地產信託物業類別不同、幣種不同,其受市況影響程度風險亦有所區別。當下,投資者在REITs投資時有哪些需要注意呢?

  與零售業相關REITs受影響

  據悉,香港自修例風波以來經濟嚴重受損,零售業與旅遊業遭受重創,零售業更是在8月單月創下23%的跌幅,成為1982年有史以來最差情況。

  資深金融及投資銀行家溫天納接受本報訪問時表示,目前,REITs受近期社會狀況的影響很大,其中以與零售相關的部分受影響最大。他續稱,從持有物業類別來看,持有酒店資產的REITs受最直接、最明顯的影響。其次是持有商場資產,原因是商場在短期遭受影響是一時無法撤租的,即使租金頂得住,分成收入的削減亦很嚴重。相比下,持有寫字樓物業的REITs受影響較少,因寫字樓的租約一般在2至3年,常常和企業活動有聯繫。

  華大證券首席宏觀經濟學家楊玉川也指,目前來看,REITs因為物業類別涉及酒店、商場等,且都受到不同程度的負面影響,旺區街舖影響最大,其次是商場。楊玉川認為投資者應當格外審慎,從PMI的角度來看,商場和寫字樓其實和服務業的掛程度大過和製造業的掛程度,因此香港目前服務業的受損必然會影響REITs的收益。

  留意派息率

  從REITs投資的情況來說,楊玉川表示,從環球的低息環境來看,宏觀的環境是有利的。從香港的部分來說,香港即使修例風波平息,此次暴露出的社會問題和社會情緒仍不能很快去解決,經濟活動的恢復可能需要很長的時間。本港的物業市場,信託資產很快反彈的機會不太大。因考慮到後續香港經濟或許有惡化的可能性,經濟活動的恢復可能需要很長的時間。

  溫天納則認為,儘管近期香港經濟受到巨大影響,但在這個時候關注REITs的投資是有一定意義的,他認為「在市場預期最低的階段,或許可以反映未來。」這對今後香港市場的REITs的估值也有參考性。溫天納相信,長遠角度來看,投資者對於香港市場整體仍有一定信心,香港市場仍具備投資價值。

  溫天納認為,近階段投資者在選擇REITs時,有幾個參考因素較為關鍵。一是基金的規模及資產是否多元化,因為規模較大,資產類別多元的產品本身涉及不同板塊的市場,長線來看有助於降低風險,倘若集中在幾家物業,則風險較大。二是參考REITs的派息率。溫天納表示,儘管目前市況不佳, REITs整體的收入減少但派息率或許吸引。三是留意社會情況和商業活動的掛程度,例如涉及物業類別為商場、酒店等選擇時須審慎。

  人幣計價REITs抗風險力強

  此外,溫天納表示,當下環球減息,市場不會存在利率攀升情況,而在股市不穩定時,投資者往往選擇一些公用股等板塊以減少風險,REITs雖然不是公用股,但亦具備相似的可降低投資風險的特徵。

  溫天納表示,如有投資REITs意向的投資者,可考慮領展與匯賢。領展是香港REITs的龍頭股,在資產多元化和規模方面表現不俗,而匯賢是香港上市的人民幣計價的REITs,表現亦與人民幣匯率掛鉤,在市況不佳的情況下,兩者的抗風險能力或較其他同類產品略勝一籌。

  楊玉川則認為,從基金的類別來看,領展會略勝一籌,領展旗下資產以屋村商場為主,和民生關係大,因此比其他專攻奢侈飾品、供旅遊使用的商場的抗風險能力更大,在此次修例風波的影響不會那麼明顯,且領展的資產類別涵蓋商場、酒店、寫字樓等,更為多元化。

  對於投資者的建議,楊玉川表示,投資REITs時,經濟背景因素是首要的,修例風波對香港經濟的負面影響不是短期,至少是中期的。所以在投資的本地REITs的時候要非常謹慎,下行周期或許沒有結束,要有一定的防守性。如果能選擇的話,盡量選擇內地的佔比重更大,或是直接選擇內地的REITs進行投資。

  【拆局解碼】REITs和地產股異同

  很多人可能會好奇REITs和地產股是不是同一回事,但其實兩者存在根本的差別。

  業務方面,地產股是以投資物業為主,包括買入土地發展及物業出售等,收租業務是其業務範圍之一,地產股往往將更多資源投放在物業買賣上。收益與派息方面,相比之下,地產股的收益佔比是遠低於REITs,並且地產股沒有派發利息的硬性規定。

  REITs的股息分派比率最低仍在90%以上,股價和派息都較為穩定,投資者選擇REITs的目的是在固定收息及股價增值上取得平衡。呂希蘊

[責任編輯:蔣璐]
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