迷你房企上市 從三巽到港龍的資本故事

2019-10-24
來源:微信公眾號觀點

   如何玩好資本游戲,是地產商們進行規模追逐的動力所在。剛剛過去的五天里,有兩家內地房企在香港提交了IPO招股書,尋求對接資本市場的道路。

  10月17日,三巽控股集團有限公司披露招股書;一周之后,港龍中國地產集團有限公司披露招股書。其中,三巽控股今年上半年收入約為5.62億元,港龍地產上半年收入約為5.9億元。

  雖然兩家企業均未在招股書中披露近幾年的合約銷售額,但從收入、毛利等其他數據上看,這兩家企業的規模并不大。

  不過,這并不影響他們上市的決心。奧陸資本總裁蔡金強表示:“上市對小房企來說像是‘自古華山一條路’遲早的事,而且是越早上市越好。”

  事實上,規模小的特點,正是三巽控股與港龍地產選擇在香港上市的原因之一。“香港上市的門檻比較低,企業也比較容易達標。”萊坊大中華區研究及咨詢部主管紀言迅介紹道。

  招股書里的資本游戲

  從土儲版圖和各項指標數據來看,不管是三巽控股還是港龍地產都僅是一家“區域企業”的體量。招股書顯示,三巽地產出身于安徽,主要土儲位于安徽、江蘇和山東三個省份的九個城市中。于2019年8月31日,三巽共擁有35個項目,總土地儲備420萬平方米。其中,超過90%的土儲位于安徽。

  而港龍地產成立于常州,主要土儲分布在江蘇省、浙江省等地。項目總數為56個,總土地儲備約為471.5萬平方米。其中,有44個項目位于江蘇省,土儲占總量比例為78%。根據這一土儲情況,三巽控股的物業權益總值為人民幣108.01億元,港龍地產的物業權益的總市值為77.99億元。

  有趣的細節總喜歡隱匿在干巴巴的數據背后。截至今年上半年,三巽控股發展中物業的賬面凈值為69.06億元,持作出售已竣工物業的賬面凈值約為3.42億元。換而言之,三巽控股開發中的項目占據了絕大部分。從具體項目來看,三巽控股未出售的已竣工可銷售建筑面積約為16.37萬平方米,占總土儲比例為3.9%。

  無獨有偶的是,港龍地產截至今年8月底雖然已經擁有56個開發項目,但公司于上半年及此前的收益主要來自于其中的9個項目。于今年8月31日,港龍地產可銷售及可出租的已竣工項目建筑面積約8.46萬平方米,占總土儲比例為1.8%。有業內人士猜測,該兩家公司或許是在一段時間的“少拿地”后,迅速出現了集中補倉的情況,這才導致了可售面積的短缺以及開發中項目占比較多的現象。

  而密集的拿地,除了能夠為企業即將枯竭的“貨倉”及時輸血外,同時也能在短時間內將企業的估值抬高。高速擴張,自然就會帶來高杠桿的后果。公告顯示,于2016年-2018年及2019年前六個月里,港龍地產的借款總額分別為0.5億元、3.18億元、8.56億元及14.36億元,資產負債比率分別為17.0%、98.8%、122.1%及153.9%;流動比率分別為1.1、1.0、1.1和1.1。

  另一邊,三巽控股于2016年-2018年及2019年前六個月里,期末現金及現金等價物分別為1413.7萬元、4772.7萬元、8164.9萬元以及1.64億元;未償還銀行貸款及其他借款總額分別約為2.29億元、5.14億元、7.1億元及14.2億元。從數字中不難看出,迅速升高的負債數字,以及緊張的現金流情況,讓企業在發展中就像是走鋼絲一般,稍有不慎便會跌落。在這種情況下,上市無疑就變成了企業的“救命稻草”。

  一位業內人士表示,對于小房企而言其實并不存在什么上市窗口期。“因為對于小房企來說,能上市就一定會上市,因為他需要上市帶來的這筆融資,以及上市后帶來的資本利好。”紀言迅同樣表示,上市對于小房企而言是一個較大的利好消息,但他也指出,就算能夠上市,但投資者們最終是否會“買賬”仍是一個疑問。“香港市場對地產股還是有些低估的。”

  大魚與小魚之間

  從效果上來說,上市對于小房企而言并不僅是一個資本游戲,更是一個生存游戲。或許就像電影《掠食城市》中的設定一樣,每個城市都是一座自由移動的城堡,而唯一一條生存法則就是,城市之間通過相互吞噬來獲得更多生存資源。體量越小,跑得越慢的城市,就越容易被更大的城市吞并。這你追我趕的一幕與房地產企業們的生存境況何其相似。

  各種市場因素的變化促使地產商們不斷洗牌,不斷有黑馬厚積薄發,不斷有人被超越;同樣的,也不斷有跟不上變化的企業被淘汰。

  與大房企能夠多業態盈利,多渠道融資不同的是,對于模式仍相對傳統的小房企而言,上市是其快速補血的“必經之路”。也只有如此,小房企們才能獲得更多資本,從而進行更快速的擴張,最終在普遍資金短缺的小房企群體中拉開差距。

  就像是一條小魚,在自己沒有成為大魚之前,想要不被大魚吃掉的一個辦法就是游得比其他的小魚更快。

  從三巽控股和港龍地產的發展軌跡來看,在大力催動資本的情況下,雖然負債在上升,但不得不承認的是,他們換到了不少東西。數據顯示,三巽控股截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年6月30日止六個月,公司產生收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元及5.62億元。

  另一邊,港龍地產于前三年及今年上半年里,收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元及5.91億元,2016年至2018年期間的復合年增長率為87.5%。蔡金強指出,小房企在上市時能融到多少錢其實仍是次要,更主要的是未來能夠進行美元債等方式的融資。“這樣一來,國內不好融資時可以發美元債,美元債成本高時,則可以考慮國內資本市場。”

  隨著上市后融資渠道的拓寬,該兩家公司或許有機會能獲得更進一步的增長。“這也是資本對于房企的意義所在。”一位業內人士如是評價道。既然有能夠上市的“小魚”,自然也有暫時未能上市的“小魚”,那它們如何解決資金問題?同策研究院首席分析師張宏偉表示:“采取合作開發的方式,或者是使用合作方的一些資金。”

  不過,留給小房企們的時間并不多。張宏偉指出,短期內行業洗牌仍將繼續,“大魚吃小魚”的情況也將持續出現。而在未來三到五年內,除了“大魚吃小魚”外,還會出現“快魚吃慢魚”和“大魚吃大魚”的情況。

[責任編輯:蔚然]
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